来源:北京青年报

3月27日，北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过《北京市物业管理条例》，对物业管理委员会、业主大会、物业费等方面都做出明确规定，前期物业由建设单位承担，服务合同最长不超过二年，应急物业服务期限不超过六个月，不具备成立业主大会条件等情形的可成立物业管理委员会，任期一般不超过三年，物业费实行市场调节价并适时调整，高空抛物、违建、损坏承重墙等均规定了罚则。《条例》自2020年5月1日起施行。

前期物业：

建设单位承担 服务合同最长不超过二年

《条例》明确，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

应急物业：

服务期限不超过六个月

本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

突发事件：

政府指导物业落实应急措施

突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

物业交接：

老物业到期拒不退出每日罚一万

物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。

业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。违反本条规定，将被责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

停车位：

首先满足业主需要 违规提供给外人将被处罚

《规定》明确，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

违反本本条规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。

业主委员会：

每届任期不超过五年

业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。业主是自然人的，应当符合下列条件：按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；未被列为失信被执行人等。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。

物业管理委员会：

不具备成立业主大会条件的可成立物业管理委员会

针对业委会成立难、覆盖率低等问题，《条例》明确，有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。

物业费：

实行市场调节价并适时调整

物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。

物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。

业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

法律责任：

高空抛物、违建、损坏承重墙等均规定了罚则

《条例》明确了多项法律责任。规定了业主、物业使用人、物业服务人等禁止实施的行为以及罚则。不得损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构。违规的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

不得违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间。违规的，由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚；

不得违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电。违规的由消防救援机构责令改正，拒不改正的，处五百元以上五千元以下的罚款。

不得从建筑物中抛掷物品。违规的由公安机关给予警告，处五百元以上五千元以下的罚款。

不得制造超标噪音。违规的由公安机关责令改正，拒不改正的，处二百元以上五百元以下的罚款。

不得违反规定饲养动物，不得违反规定出租房屋。违规的由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

文/北京青年报记者 李泽伟